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  樓市分析

南龍湖再也不能吊打惠濟區了

發表時間:2020-01-11  作者:宋詞  來源:鄭州樓市


整個2019年震我三觀、印象最深的是這個聊天記錄↓

                                                                                           
看完想笑笑不出來,想哭哭不出來,就只有一個感覺——大惠濟區也太“難”了,被管南看不起就算了,南龍湖也來掄一錘。

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惠濟區的同學們先放下手中的板磚,我們細細品一下。

一直以來[生態宜居]、 [鄭州市后花園]是惠濟區的兩大標簽。[城市向東、生活向北]是置業惠濟的經典SLOGAN。

2015-2019這五年間更是有一大批,買不起東區、金水區又相對追求環境和品質的購房者選擇了惠濟區,也誕生了諸如正弘瀾庭敘等神盤。

我采訪了身邊置業惠濟的數十個購房者,為什么買惠濟?

答案大同小異,環境不錯,價格也合適。

▲惠濟區


問:惠濟環境怎么好了?

籠統的答復就是低密度啊,小高層啊。再具體點就會說到迎賓路啊、樹多啊、賈魯河以及黃河迎賓館等等。這時候往往會再給南區補上一刀:不像南邊那么亂,那么屌絲。

南區及南龍湖的同學們也先把40米長的大刀收一收。

▲南龍湖

同樣,我也采訪了住在南龍湖的幾個哥們,沒想到的是他們真的打心底感覺南龍湖住著比較舒服。有地鐵上班還算方便,人氣旺,吃喝玩樂什么都不缺,生活成本也低。當然大家對南龍湖的幾個缺點也不否認,比如教育和戶口問題。

最鮮活的案例就是,前段時間一個剛需朋友資金確實有限只能接受1萬左右的單價,我推薦他買正商家河家10XXX的特價,最后他還是選擇了南龍湖。理由也很簡單,就是看了開元路西邊覺得特別荒涼,用他的話南龍湖煙火氣更足。

在往常的理解中,買房閉著眼也是鄭州比新鄭好。但也能從字里行間感受到惠濟區處在鄭州鄙視鏈的下半部分。重新梳理一下惠濟區的種種,才能更方便我們去看清這個區域的脈絡糾葛,更好的看未來。

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2004年5月1日之前惠濟區名為邙山區,之所以叫邙山區是惠濟區內擁有距離鄭州中心城區最近的自然山體—邙山。

當然,換句話說從1953年劃歸鄭州市郊區開始,惠濟區真正意義上的發展也是從2004年才開始。


所以關于早期惠濟區有三個關鍵點:

1、定位為鄭州郊區;

2、發展起步相對較晚;

3、生態資源是最大優勢;


除了邙山、黃河自然資源外,惠濟區內還有古滎等文化遺址,包括黃河迎賓館、古樹苑等全區600萬株樹木、6.4萬畝森林面積。

也正是這些生態資源的契合催生了早期惠濟區別墅群,如思念果嶺、開元路,迎賓路兩側的別墅等等。

北大學城 + 別墅 + 黃河灘、花園口 + 遠,組成了大部分人對早期惠濟區的印象關鍵詞。

區域的發展和城市發展大同小異,內核都是產業和人口。

1、產業

產業是惠濟區的最大短板。

第一、生態、旅游、文化產業沒做起來;


在綠博火熱的當下,很多人都忘了握著一手好牌的惠濟區。

目前惠濟區的知名景區有黃河風景名勝區和花園口景區,其他的還有富景生態游樂世界、大河莊園等景點;文化遺址有古漢冶鐵遺址、紀信廟、花園口扒堵口、惠濟長橋遺跡;生態產業鏈有思念果嶺、豐樂農莊、四季同達生態園,以及會議接待的黃河迎賓館。

總體來說這些產業都沒有IP,無論是旅游,還是生態、以及文化創意相關都沒有形成穩定的產業,更別提形成支柱產業,以及相關的配套產業鏈條。

第二、最知名的產業是食品業;


目前惠濟區最知名的產業應該是三全和思念兩大食品巨頭,其他的如汽貿、毛莊蔬菜批發市場為代表的的商品批發業只能說平平。

另外,大部分人都知道高新技術產業開發區(高新區)、和鄭州經濟技術開發區(經開區),其實惠濟區也有一個惠濟經濟開發區,但因為各種原因至今處于半夭折狀態。

從數據指標看,2018年惠濟區GDP 171.31(億元),在整個鄭州市倒數第二,倒數第一是上街。

2、人口


人口基數是惠濟區的另一大短板,惠濟區2018年底的人口數量為30.35萬。相鄰的金水區,未拆遷前的陳寨就有20萬人口,同樣是2018年底龍湖鎮有52萬人口,從這個角度南龍湖是有看不起惠濟區的資本。

惠濟區這幾年人口的增多,主要依賴于各個新建小區的建成入住,整體呈現東多西少的狀況。

因為產業和人口的關系,惠濟區起步晚,發展速度也不快。

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如果產業、人口是內核的話,諸如城市界面、路網、地鐵、教育、商業等配套資源則是區域發展的價值切面。


1、城市界面

雖然惠濟區有生態宜居的美名,但大部分建成區城市界面一般,而且基建滯后,且較差。


即便在人口較多的英才街等建成區核心路段,很多人反映夜晚路燈亮化缺失,道路破損嚴重。

目前整個惠濟區城市界面最好的是,惠濟核心區碧源月湖部分,但外圍城市界面依然較差。

城市界面最差的是開元路西,江山路沿線,被人戲稱“惠濟村”。道路綠化也比較一般。

這些都影響著非地緣人群對惠濟區的城市觀感,進而影響著購買決策。

2、路網、地鐵

惠濟區路網整體五縱三橫已經鋪開。東西向交通比較流暢,南北向接壤主城交通問題比較多。花園路賈魯河橋、文化路英才街,以及連霍高速入口是常規堵點


所以,2號線北延線的開通對惠濟區影響深遠,不僅是區域硬件標配追平南龍湖,其貫通惠濟主城區的價值非常大。

3、教育

教育資源是惠濟區的一大短板,在整個鄭州市主城區是倒數第一。

整個鄭州市十大小學、十大初中、十大高中,惠濟區無一在榜。這幾年惠濟區教育開始發力,比如惠濟區實驗小學,比如鄭州四中,以及一些名校如省實驗的分校,但底子還是太薄。

4、商業

2016年之前惠濟區幾乎是商業黑洞。

2016年11月開業的惠濟萬達,2018年5月開業的美景·萬科廣場才彌補了惠濟區商業空白。

明年開業的吾悅廣場、以及后期富力建業的商業、錦藝四季城的商業等將組成惠濟區的核心商業圈,貫穿惠濟西、核心區到惠濟東。

總體來說,惠濟區起步太晚,發展速度也一般,核心的配套也是近幾年才落成。外界對惠濟區的印象還停留在前些年,導致質疑比較多,上演了令人啼笑皆非的如惠濟村與龍湖鎮的恩怨情仇。

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惠濟區目前市場分為5個板塊。


惠濟區在連霍高速以南有一塊飛地,插入金水區,這個是惠濟主城板塊。目前在售樓盤有萬科民安江山府、豐樂奧體公館等,名義上屬于惠濟區,但這個板塊同步的是金水北的市場。

惠濟區中部區域自東向西分別是:惠濟東(文化路以東)、惠濟核心區(天河路以東、文化路以西)和惠濟西(天河路以西),這三個板塊形成了惠濟區的價值飄帶。

第一梯隊:正弘府建業花園里

第二梯隊:美景麟起城碧源月湖中海湖濱世家

第三梯隊: 正商家河家、融創中原宸院、錦藝四季城


惠濟東的核心價值在于:

① 開發早

② 承接北龍湖的外溢紅利。

目前無樓盤在售,今年建業花園里的臨賈魯河地塊、富力建業尚悅居二期(中州大道以東地塊)將要入世,可關注。


惠濟核心區的價值在于:

① 配套最為完善 

② 價值已被夯實。

目前碧源月湖瑞園、中海湖濱世家待售中。


惠濟西開發滯后,基建一般,配套也比較匱乏,與其他區域相比確實優勢不大。


在過去,我們在分析北四環北的市場習慣分為天河路組團和古滎板塊,今年開始將有大的改變,未來將誕生一個黃河大運河板塊。


近半年,惠濟區天降政策紅利,地位一日千里。


政策非常密集,顯而易見,黃河大運河板塊蓄勢待發,將是未來幾年惠濟區發展的重中之重。

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總的來說,惠濟區在最近幾年變化比較大,基本補齊了所有配套:商業、學校、醫院、地鐵等等。只能吹區域環境的尷尬狀況好了很多,雖然資源的廣度和深度可能比不上主城其他區,但也不能隨便被鄙視了。

遺憾的是惠濟區價值比較大的核心區、花園路兩側地塊幾無,當下要么置業惠濟西,蹭城市紅利;要么置業惠濟東、楊金北,蹭北龍湖紅利。

未來10年惠濟區的大手筆在黃河大運河板塊,伏筆已經埋下,究竟如何,拭目以待。



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2020,我們一起整裝出發!


(完)

責任編輯:第九海

標簽: 惠濟區  
本文章原創自米宅旗下《鄭州樓市》
關于鄭州房地產、教育、裝修、人文民生等
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