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厚德載物 房產評論師

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  • 房產評論師
    厚德載物 點評 裕華鐵爐儲備項目 53分鐘前
    裕華鐵爐處于常西湖北部,與碧桂園巨無霸大盤鳳凰城相鄰,總占地1600畝,由西四環/農業路/昌達爐/長椿路/北崗路/雪松路圍合組成,內部規劃3所小學/2所中學和1所高中,因體量較大,集齊居住/辦公/購物/娛樂/休閑/娛樂,社區內部規劃配套齊全,南側為市民活動中心,這是裕華集團繼成功開發迎賓路3號等項目之后的又一大作。
    一期書香苑占地112畝,為項目首開,規劃10棟高層/6棟洋房和1棟幼兒園,容積率3.49,綠化率35%,毛坯交付,預計下半年入市。
    賣點:雙地鐵,已開通的1號線和14號線。
    常西湖新區的核心地段,距離市民活動中心較近。
    目前現狀是沿建設西路北進站前路,各種路不同,規劃的各種配套還都停留在紙上,目前的環境很一般。但南側的市民活動中心切身體會確實很壯觀,周末游玩放風箏的人不在少數,這里已經成了鄭州的另一張名片,同時這里還有鄭州最大的地下綜合管廊體系和最先進的海綿城市建設理念,承接西三環沿線居民的自然外溢,釋放中原區、二七區西區人民的改善需求,也是鄭州城市發展定位“西美”的核心區域。
    常西湖的發展,隨著城市框架的不斷拉大已經真正進入了快車道,今年新盤陸續推出,除了已通車的地鐵,其余的配套落地還需要時日,但未來可期。裕華作為本土開發商,中規中矩,與東側的碧桂園鳳凰城入市節點應該差不多,品牌效應弱了點,可以對比關注,按需選擇。
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    裕華鐵爐儲備項目裕華鐵爐儲備項目裕華鐵爐儲備項目
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 名門西崗 8小時前
    碧桂園西崗項目耀世開啟,命名鳳凰城,位于常西湖新區建設路西三環向西1000米,總占地6000畝,是碧桂園在鄭州全力打造的鳳凰城系產品,集住宅、商業、學校、休閑、娛樂為一體的城市綜合體項目。
    一期為2月17日摘得2#地和3#地,占地91.68畝,規劃產品為88-92平小三房/113-115平大三房/142平四房及230平左右的大平層,毛坯交付,定位剛需/剛改/改善不同人群。
    整體位于西三環與建設西路高架交匯處,區域優勢較強,與中原老城區距離較近,可享受附近中原核心區的商業配套。
    首期只是西崗項目的冰山一角,但是整個項目最好的位置,臨近建設西路/湖西路,與西流湖公園僅一路之隔,尤其是升級后的西流湖公園,水面面積將達到2200畝,相當于13個如意湖,定位是鄭州西區的綠肺;
    距離地鐵1號線西流湖站較近,與常西湖新區的核心區域市民活動中心也不算太遠。
    內部規劃有小學/初中和高中,南側有鄭州市實驗小學和鄭州一中(高中)。
    劣勢:區域安置房較多,目前周邊還是工地一片,規劃是有,但大多還沒有落地。
    常西湖新區建設西路以北除了裕華鐵爐基本上全部被碧桂園開發及待開發,標準的萬畝大盤,但碧桂園到了中原已經完全變味,標準的快周轉,所有的項目從外表看幾乎都長一個樣,過度期待品質的請謹慎。
    入市應該很快,上不上車,主要看價格。
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    名門西崗名門西崗名門西崗
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 新田城 2天前
    洞林湖萬科地塊
    2018年8月16日,萬科集團與新田集團項目合作簽約儀式在新田美爵酒店進行,至此洞林湖又添一員大將,萬科洞林湖項目拉開帷幕。
    2019年10月11日起始價摘地
    滎政儲(2019)30-1號地塊位于裕興街與規劃道路交叉口東南側,使用權面積46842.51㎡(約70.26畝),土地用途為城鎮住宅用地,容積率>1.0,<2.0,出讓年限70年,起始價8375萬元。
    滎政儲(2019)32-1號地塊位于五龍路與博學路交叉口西北側,使用權面積33006.4㎡(約49.51畝),土地用途為城鎮住宅用地,容積率>1.0,<2.0,出讓年限70年,起始價5765萬元。
    與遠洋地塊相鄰,截止目前,洞林湖片區已聚齊新田、恒大、碧桂、首創、福晟、萬科、遠洋、康橋,真正的大牌云集,全力打造真正意義的文旅大盤。從2006年新田進駐單獨開發到現在的2020,最大的變化還是從無到有,越來越齊全的配套。
    在建地鐵6號線,區域設有三個站點,賈峪鎮站、洞林湖站、濕地公園站,串聯常西湖新區及主城區,新田大道與隴海高架直接貫通。已開業的配套有新田美爵酒店、成龍耀萊影院、首創奧特萊斯、松鼠部落,計劃中的還有200畝的海豚灣婚慶公園、酷玩小鎮、360廣場等,周末人流量較大,這里已經成了某種意義上的養生度假大盤,也是鄭西獨具特色和富有魅力的休閑勝地和宜居樂園。
    區域目前產品以低密改善產品為主,相鄰的遠洋產品已經面市,萬科地塊距離洞林湖的核心區域還有段距離,但距離6號線站點較近,地鐵時代即將來臨、眾多開發商實力深耕加上目前的價格優勢,這個片區或將迎來真正的高光時刻,拭目以待萬科會帶來怎樣的產品,考慮養生度假盤的可以考慮,因目前人氣欠佳,剛需謹慎。
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    新田城
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 萬科世曦 2020-04-03 15:40
    萬科世曦位于農業路沙口路東北角,與亞新美好城邦相鄰,這是繼世階之后,萬科在金水區的又一占據主城核心區的項目。
    占地面積45畝,總建筑面積約16.5萬方,商業約2800平米,規劃9棟高層,綠化率25%,容積率5.19,戶型為89平、96平、117平、142平,主力戶型為96和117的三房,以兩梯四戶、兩梯5戶為主,目前已首次開盤,精裝修交付,定位剛需和剛改。
    裝修標準沿用萬科大都會風格,全屋新風、地暖、凈水系統、德國漢斯格雅花灑、杜拉維特潔具智能馬桶、美國摩恩花灑,還有隔音效果比較好的日本YKK系統窗,據說裝修標準3000元每平,羊毛出在羊身上,這個價格聽聽就行了。
    除了園區外的萬方楸樹公園,園區內部設有泉曦、漣漪、林澗、曲庭、影丘五大主題公園以及1500平的全齡生態兒童生活區。
    位置成了最大優勢同樣也成了最大的糟點,出門皆是錯綜交橫高架,農業路高架、京沙快速高架,雖然為了避免噪音,與高架相鄰建有楸樹主題公園,但川流不息的車輛帶來的噪音還是不可避免。周邊的環境也成了另一個劣勢,除了亞新美好城邦外周邊以各種家屬院為主,品質盤較少,再往西側為全國最大的編組站,而且還處于惠濟區、中原區、金水區的交界處。
    總之這是一個利弊均衡的項目,相比周邊新盤,萬科品牌還是略占優勢的,房子沒有好壞之分,適合自己的才是最好的,剛需、剛改、地緣改善可以重點關注。
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    萬科世曦
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 嘉里中心 2020-04-02 21:09
    等了好久還需接著等的嘉里中心,規劃證自2019年公示之后暫無新的進展,唯一能表明項目順利進展的是工地目前處于熱火朝天的施工階段。
    總建筑面積30萬平方米,設計為酒店+寫字樓+住宅+商業的綜合體。包括一棟五星級酒店、一棟5A級高檔寫字樓、三棟高層住宅及部分附屬商業,這里屬于鄭州的“心臟”位置,花園路緯二路交匯處東南角,地鐵1號線、2號線,金水路、花園路、紫荊山公園,是名副其實的老行政區,周邊以成熟社區省直機關家屬院為主,因特殊的地理位置,周邊無論是現在還是未來新盤都比較少,所以橫空出世的嘉里中心,被稱為城市精品、城市孤品一點也不為過。
    3棟住宅項目以1梯1戶的四房三衛為主,專門為偏愛主城區的地緣改善型客戶設計,據說售價30000左右。
    當然除了項目進展慢之外,處于城市心臟位置還有一個弊端,就是車水馬龍帶來的擁堵。
    嘉里中心是嘉里集團的拳頭產品,目前在北京、上海、杭州、深圳都落地有項目,特點也都一樣,處于城市核心地段,配置酒店、寫字樓、住宅,定位高端人群,所到城市都擁有不錯的口碑,也是品質的代表,希望嘉里中心在鄭州亦是如此。
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    嘉里中心嘉里中心嘉里中心
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 偉業龍湖上城 2020-03-26 23:56
    背靠大樹好乘涼,這句話還是有一定道理的,作為楊金片區的拓荒者,占據著楊金片區最好位置的偉業龍湖上城三期硬是靠著位置加上價格的誘惑成了尾盤。
    東側的中央大道改名為龍源路與北龍湖龍源十三街實現互通,起點是龍源十三街與規劃的新龍路交叉口,向北下穿連霍高速,終點位于金水科教園區,已完成總體工程量的52.5%,原計劃2020年6月完成施工任務。迎賓路改為龍津路,建成通車后,將有限緩解鄭州市北部高速的通行壓力,分流連霍高速柳林站的車流量,同時跨越連霍高速實現楊金片區與北龍湖的無縫對接,預計2020年8月份通車。以上兩條道路在不出意外的情況下,2020年下半年都將建成通車,對于楊金片區意義重大,真正實現北龍湖的無縫對接。
    中原科技城的誕生,導致龍湖北岸修規住宅適當減少,科教園區規劃升級,適當增加了住宅,直通北龍湖道路增至四條,以上政策直接或間接會給楊金片區帶來一定的利好。
    整個科教園區以東三環為界分為楊金片區和鴻園片區,雖然鴻園片區相對更遠更慌,但楊金片區依然不能與其媲美,槽點一點也沒有少,2020年及2021年將迎來周邊項目的交房高峰期,因與市區的距離,相信入住的人應該也不會少,片區人氣陸續上來,各種配套陸續齊全,片區成熟加上獨特的地理位置,應該才是其高光時刻。
    偉業龍湖上城目前1期2期已交房,無驚喜也無驚嚇,三期是不牽扯任何團購內購的房源,品質方面偉業絕對是用了心的,但有個缺點很明顯,1-3期均沒有配建幼兒園,價格對比周邊是優勢,考慮在此置業的可以考慮一下。
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  • 房產評論師
    厚德載物 點評 保利海德公園 2020-03-26 15:55
    劉莊、杓袁、邵莊三大城中村改造項目,這是保利進入鄭州以來最大的地產項目,首期開發為杓袁,位于連霍高速、中州大道、花園路、賈魯河圍合區域,與楊金片區一路之隔,北龍湖對角相望,全為低密小高層,目前1號院、2號院僅剩少量房源,主推3號院,戶型面積為95-120平三房、144平四房,均價17500左右。
    地處惠濟區的非重點發展區域和金水區的邊緣位置,與惠濟區正弘府等項目僅一條賈魯河之隔,受機場影響,周邊全為低密住宅,跨過連霍高速南為金水自貿區地塊,也是2020年金水區的重點項目,無疑,距離較近的海德公園無形之中成了受益者,也成了置業顧問口中的優勢之一。
    相比周邊,價格略高,王牌無非有兩點∶
    臨近賈魯河,生態環境確實不錯;內部引入緯五路一小聯合辦學及省教育直屬學校中學聯合辦學。
    目前楊金路上的原柳林鎮二小改為緯五路一小大河校區,不知海德公園所謂的緯五路一小會以什么樣的方式命名。
    周邊現狀目前被汽車銷售公司所包圍,除了賈魯河及地鐵等交通配套外,其他的配套都只能寄希望于遠景了。
    價格偏高,但好在央企的特點就是產品和口碑并沒有特別響亮,主要就是穩,后期加上邵莊、劉莊連片發展,區位優勢及發展潛力還是很大的,但周期較長,更適合投資多一點。
    疫情當前,雖然項目本身具備低密度、通透、環境等一系列的優點,但似乎適當調整價格才是提高銷量的唯一王牌。
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  • 房產評論師
    厚德載物 點評 康橋須水儲備項目 2020-03-23 19:15
    康橋九溪云越位于中原路西四環西北角,為中原區須水城中村改造項目,占地面積1400畝,與常西湖新區一路之隔,因多條河流環繞,未來將被打造為濱水人文生態綜合體,規劃為集住宅、商業、教育、社會福利、娛樂康體等多種業態于一體的大型綜合項目。
    交通配套:臨近西四環、中原西路,周邊規劃有地鐵10號線,還有常西湖片區的地鐵1號線和14號線雖然距離有點遠,但在周邊公共交通還未成熟的地方,加上共享單車也算是被地鐵覆蓋的范圍。
    教育配套:內部規劃有幼兒園、小學和初中。
    最大亮點在于生態環境,周邊多條河流環繞,須水河、南水北調工程、秀水河三大水系,其中沿須水河、秀水河道路分布有大面積的公園綠地,形成天然生態資源,未來的環境可想而知。
    剛剛公布的鄭州國土空間總體規劃中,中原區的中央文化區(CCD)及中原新區須水河核心片區被列入核心發展區域,而康橋項目就在此處,與中央文化區僅一路之隔,以上均說明未來作為重點發展區域將會發生翻天覆地的變化。
    目前控規已出,土地未進入招拍掛程序,安置房已開工,下半年可能會有節點,與高新區的九溪天悅為同一系列,適合的人群也一樣,地緣性客戶為主,希望康橋的到來,能給西郊人民帶來一絲驚喜。
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    康橋須水儲備項目
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 中海北龍湖儲備地塊 2020-03-18 14:39
    龍湖北岸原規劃為住宅、商業和星級酒店群,順應局勢發生變化,中原科技城橫空出世,著力打造全球人才集聚高地、科技人才創業高地、高端人才服務高地等。總之以后這里就是全球人才在河南的科創中心,由龍湖中環北路、國基路、龍湖內環北路、龍湖水域圍合區域組成,約4712畝。自西向東分三期開發建設,直接導致龍湖北岸住宅減少,于是少數住宅中的中海項目成了最大受益者。
    2020年下半年入市的概率會有,主打中端改善人群,規劃以14-16層小高層,面積段為127-172平三房和四房為主,精裝交付。
    標準的地鐵盤,位于地鐵4號線和6號線(清華附中站)的交匯處。
    生態資源北鄰魏河,南距離龍湖濕地公園較近。
    臨近啟迪科技城的清華附屬學校從幼兒園到高中一站式教育配套,該學校2020年秋季即將陸續招生,周邊住宅用地不多,不知中海劃片的可能性是不是會大一點。
    未來站在16層的高層上俯瞰北龍湖的美景應該也是一道靚麗的風景線,對北龍湖有地緣情結的中端改善人群可以重點關注。
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    中海北龍湖儲備地塊
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 康橋東麓園 2020-03-18 13:50
    康橋在科教園區的第二個改善項目香麓灣即將啟動。
    位于鴻園片區鴻發路北、博學路東,占地132.886畝,容積率1.99,建筑面積25%,這是康橋集團19年4月以起始價摘得地塊,規劃22棟住宅,包括7棟6-8層洋房、15棟16-17層高層住宅、1棟幼兒園、1棟配套設施(主要集中菜市場、便民店、居委會、社區服務站、文化服務站、物業管理用房等),規劃戶數1040戶,其中套內面積大于130平的384戶,這個套內面積按照得房率80%來看,建筑面積應該在160平左右,相比周邊個別改善住宅最大面積140左右,這個160平的更具改善屬性。
    西側臨近賈魯河濕地公園,賈魯河升級改造,不僅美化了環境,而且調整了生態,增強了宜居性,生態環境更顯居住的高端與純粹,低容積率及臨近賈魯河應該是該項目的宣傳亮點。
    教育資源可以借助金水區第二實驗小學目前已招生,還有在建的鴻興路中學,位置處于鴻園片區的核心區域,臨近東三環、鴻寶路,周邊有已交房多年的清水苑、鴻園以及在建的爾灣及東府大院,主打低密住宅,未來居住環境及人群比較純粹。
    對標泰禾東府大院,考慮改善可以關注。
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    康橋東麓園康橋東麓園
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