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阿貍 房產評論師

  • 房產評論師
    阿貍 點評 融創瀚海大河宸院 2020-03-31 22:35
    融創瀚海大河宸院,應是融創在市區內最大的項目之一,整個項目占地近千畝,分為5期開發建設,轉瞬間也已經到了三期。整個三期占地92.87畝, 產品建筑建筑面積約95-143㎡,9棟純高層,對比整個一期,容積率稍高,3.29。
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    在位置及容積率上和一期、二期稍有劣勢,但整個三期臨近學校,而且僅北邊一處安置房,又正好隔開北四環高架。距離地鐵2號線延長線惠濟區zf大約15分鐘路程,也還算適中可接受范圍內。
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    戶型產品設計上幾乎延續二期的產品設計,95m2三室兩廳一衛、118m2三室兩廳一衛及135m2和143m2的四室兩廳兩衛的設計。而且此次三期開盤的兩棟樓,大面積戶型產品占比較高,也增加了一定難度的去化。
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    而且三期的開盤價格較二期時候也略有上漲,開盤的成交均價在13000元/m2左右,造成開盤去化效果不是那么的理想。核心原因:1、周邊競品裕華會園12300元/m2,而且先開于融創,也多少給融創此次開盤造成一定量的客戶分流;2、項目從去年就開始蓄客驗資,長時間不開盤,外加上疫情影響,也造成一定客戶流產。3、融創目前在鄭州的客戶口碑認可度也一再收到交房維權影響,品牌影響力下降。
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    融創瀚海大河宸院融創瀚海大河宸院融創瀚海大河宸院
  • 房產評論師
    阿貍 點評 東原閱境 2020-03-31 21:33
    這兩天的洞林湖片區比較熱鬧,至少在地產圈內大家談論的比較多,沉寂很久的區域,突然間在此時9位大佬同時站臺發生,為區域價值正名,也是一種報團取暖的形式把。在現在的市場環境下,大鄭州環內項目也都不是那么好過,更不用提環鄭州項目,更是不好過。
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    東原進駐鄭州,陸陸續續也開發三四個項目,最早的東原晴天見只有三棟樓,西邊的東原閱城,一期基本上結束二期剛剛開始發售,再有就是洞林湖片區的東原閱境項目,整個項目占地約400畝,項目首期地塊約90畝,住宅建筑面積約10萬方,容積率僅1.8,綠化率40%,車位比例約1:1.1,總規劃814戶,4棟高層,15棟洋房。項目是四環沿線,不可多得的低密住宅,采用新亞洲的建筑風格,搭配LOW-E斷橋鋁合金窗玻璃。
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    整個地塊也是一個不規則形狀,狹長,整體的規劃布局上就會收到很多的限制,所以想要特別高配置的景觀主題不太容易。而且小區依然是高低配,產品也不夠純粹。而配套設施幾乎所有的洞林湖片區享用的公共配套幾乎都一樣。
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    在整個產品設計上洋房主要為142㎡四室兩廳兩衛的標準層和128㎡三室兩廳兩衛頂層已經149m2四室兩廳兩衛的首層;高層主要為106㎡三室兩廳兩衛,122㎡四室兩廳兩衛。戶型很不多,但整體的戶型設計都還比較舒適合理。
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    而整個閱境雖為東原的三大產品系列中的“閱系”產品(以匹配城市成長力家庭的改善首選、臻配豐盛美宅)。但東原最為出色的社區運營,在鄭州任何一個項目上優勢都不突出。東原其實在其他城市的社區運行是比較有名的,做到行業的第二,但在鄭州目前幾乎每個項目上都沒法感受和體驗到。第一受項目限制;第二鄭州區域人員暫時為學到真正的精華;第三、前期的社區運營的皮毛幾乎也未落地。
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    東原閱境
  • 房產評論師
    阿貍 點評 福晟謙祥錢隆城 2020-03-30 22:15
    謙祥福晟錢隆城標準的閩系開發商,每每提到閩系,大家似乎好感都不大,核心是幾年前大家快速擴展,追求快速發展而放棄了對于產品的追求。而且,幾乎所有在鄭的閩系開發商,做高端產品的很少,幾乎都是以剛需產品為主。
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    謙祥福晟錢隆城位于高新區西三環科學大道向西200米(解放軍信息工程大學東),算是高新區的門戶,下了三環就是項目所在位置,算是高新區的東大門。整個項目共計5期,目前項目已經銷售至三期,三期以新中式風格命名為——萬悅府。
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    整個三期在目前的一期對面,位置還算可以,距離地鐵8號線地鐵口會更為近一些,三期房源面價以69-78㎡兩房,89-120㎡三房為主,但還是剛需概念,整個產品設計也沒有明顯的改善和提升。
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    但整個項目在品牌不足的基礎上,在配套上算是不斷在努力提升。簽訂高新萬達廣場,在教育上項目自帶華中師范附屬小學和中學,而項目周邊有兩所幼兒園和鄭州外國語中學及分校、鄭大實驗小學、高新區外國語小學、鄭州輕工業學院等 ,配套資源也還算豐富。
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    對比周邊的競品金科城15500元/m2(精裝),目前謙祥福晟錢隆城13800元/m2(毛坯)的價格也還算是比較有優勢,只是在產品的口碑上也確實需要提升。
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    福晟謙祥錢隆城
  • 房產評論師
    阿貍 點評 正商豐華上境(正商北龍湖23號地) 2020-03-30 18:16
    最近的北龍湖也是熱鬧,各家打折優惠的也不少,外加上海馬的預售下來,也是好生熱鬧。正商應該是北龍湖最大的霸主了把,在北龍湖這個寸土寸金的地界,正商已經陸陸續續開發了五六個項目。正商豐華上境是正商集團進駐北龍湖的第五個項目,整個項目占地總占地約68畝,總建筑面積約15.7萬㎡,容積率1.69,綠化率35.37%,建筑密度24.51%,停車位948個。涵蓋13棟7層洋房和1棟物業用房,共計474戶,主力戶型為146㎡三房和173㎡四房。
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    隨著疫情過后,朋友圈各種土豪聚集北龍湖,因為各家多少都有些價格上的松動,外加新的規劃出臺,北龍湖區域內的住宅在未來也將變得更加稀缺。正商豐華上境于北龍湖南岸,區位優越,所以更加稀缺。但應該是秉著快速回款的目標,這次正商豐華上境的價格也和之前一直對話釋放的價格幾乎一樣,價格3.2萬/m2左右,而對比周邊的競品價格上優勢還是比較明顯。
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    而且也不再像有些項目綁定車位、精裝簽訂陰陽兩份合同這種情況,客戶感官度不錯,置業門檻變相的也就降低,性價比也就更高了。外加之前北龍湖部分項目交付,雖有不滿意,但大面上還算過得去,而且此項目也放棄了精裝交付的想法,畢竟精裝交付會讓客戶覺得開發商賺取精裝費用利潤,外加精裝經驗不足,出岔子的可能性更高。
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    正商豐華上境(正商北龍湖23號地)正商豐華上境(正商北龍湖23號地)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 瀚宇天悅城 2020-03-30 17:40
    疫情過后,各家停滯很久的項目都開始蠢蠢欲動,開盤項目扎堆,但都不是大的開盤,只能算上小加推,因為疫情影響幾乎都沒有什么大的蓄客準備,直接開麥。
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    瀚宇天悅城,也算是北區的明星項目,不是因為它賣的有多好,產品設計的有多好,前期出名因千畝城改項目,地處金水核心位置,而且還是雙地鐵加身,外加上開發商在北區的口碑還算可以,只是做事有些低調,客戶的追隨度還可以。
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    而此次瀚宇天悅城加推一期11#樓,共計推出271套,整個11#樓2個單元,2T4戶,34F,產品以108-143m2的三房四房為主,成交均價近乎于前兩次價格持平。產品定價上把最大面積的143m2的價格定的最高,總價也相對更高,這和很多開發商上定價策略上略有不同。也可能是因為143m2是所有戶型產品中最好的一款把。
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    而本項目現在是北區少有的無分銷的項目,也沒有首付分期,但引進第三方支持零息首付貸。那反正說的零息,就多少是有那么點差別。天下沒有免費的午餐,總之所有都是羊毛出在羊身上。
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    現在周邊也是美盛教育港灣、華瑞紫金佳苑、保利海德公園等,但目前也都是大的城改項目,居住舒適度特別高的項目,暫時是金水片區比較短缺的。
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    瀚宇天悅城瀚宇天悅城瀚宇天悅城
  • 房產評論師
    阿貍 點評 康橋悅溪園 2020-03-28 21:16
    康橋現在除了南龍湖,綠博應該是最多項目的區域了,康橋香溪郡、康橋香溪里,這又來了康橋悅溪園。但趕點最好的應該算香溪郡項目,剛好趕上綠博熱銷,香溪里后期也趕上市場涼涼。近大半年,片區幾乎都是在打價格戰。
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    康橋悅溪園,位于新城大道與人文路交叉口東500米,首期北地塊占地約63畝,規劃1棟獨立商業和10棟17-18層低密小高層,戶型區間約為89-170㎡,主推建面89平,115平,125平的三房和建面145平和173平的四房,共計824戶,容積率2.49,相對來說,又是一個較為低密的社區。
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    目前項目還處于前期咨詢的階段,因為疫情的影響,產盤發布會也改為了線上直播,請來了自媒體大V盧俊來站臺。整場發布會也是對整個鄭州市場及綠博市場的一個分析,發布會還是比較常規。
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    但印象較為深刻的是對于品質樓盤的界定,大V說的一個詞復購率。復購率是老客戶對于產品的認可,一般的大概在15%,50%,市場最好的是社群領頭阿那亞做到90%。這說明客戶對于產品的認可度和忠誠度有多高。而今天康橋的復購率是67%,如果數據真實,康橋老業主對于康橋的認可度還是挺高的。
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    但康橋確實在本土開發商中,對于產品設計、客戶體驗以及最后的物業服務都是做的比較好,客戶的口碑認可度是比較高的,只是近一兩年,企業快速發展,客戶體驗度及口碑度略有下降。也未能逃走維權的命運,雖有客觀原因,但也有企業快速發展,后期服務更不上的緣故。
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    但總體來說,在鄭州本土開發商企業中,康橋產品及物業服務還算是名列前茅,康橋悅溪園位置稍好前兩個項目,考慮東邊項目可以留意一下。
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    康橋悅溪園
  • 房產評論師
    阿貍 點評 碧桂園龍城天悅 2020-03-28 19:10
    【鴻祥鈺瓏府】
    鴻祥鈺瓏府項目位于中原西路與飛龍路交匯處向北150米路西,臨近高鐵西站,地鐵口附近,交通位置比較便利。而整個鴻祥集團在該片區共計規劃560余畝,分為四個區域進行開發,澤眾路以南的地塊已開發完畢,由滎陽市行政服務中心租借使用。
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    鴻祥鈺瓏府,澤眾路以北地塊為目前正在開發的地塊,總占地110畝,綠化率30%,由5棟花園洋房、7棟闊景小高層,10棟闊景高層組成,整個項目總規劃戶數1353戶,自身配套有:學校、幼兒園、醫院、社區商業街、1萬平方體育公園、閱覽室、社區食堂和會所等。
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    目前一期已經接近于準現房發售,對外銷售價格在7500元/m2左右,但項目幾乎沒在市場有過大面積的推廣宣傳,很大一部分房子做了內部團購房,zf部門,醫院,學校去化了很大一部分,價格在5000+左右。
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    單純從位置上說,占據中原西路核心主干道,未來地鐵10號線地鐵口,鄭上路公交就在門口。周邊的吾悅廣場、都是不少的加分項,只是剛好碰到整個鄭州周邊遠郊項目下滑,價格戰是一方面。而且項目基本上無宣傳,很難有客戶認知度,也造成項目去化不動。
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    而整個項目與碧桂園僅有一墻之隔,就配套資源是共享的,但項目自身有一個40畝的教育配套用地,教育資源是比較方便。也許是為了更有競爭性,項目以毛坯交付而對比競品,市場上基本上2.9的層高,這個項目做到了3米的層高,但項目一直對外宣稱將引進萬達廣場,但一切都只在洽談階段。
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    但就單純從居住的角度,可以看一下,基本上主體封頂,交通教育配套是比較便利,整體的戶型也還舒適,對于投資客戶,還是不太建議遠郊項目了。
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    碧桂園龍城天悅
  • 房產評論師
    阿貍 點評 銀基國際旅游度假區 2020-03-28 18:00
    【路港?中棠府】
    路港中棠府,位于新密市曲梁鎮大學南路與勞動街交匯處東北角。這個片區基本上小鎮居多,最有名的銀基、綠地溱水小鎮、豫發米蘭小鎮,振興在此區域也有大面積土地。片區作為臨近鄭州比較近的區域,還是比較熱鬧,而且很多產業園遷移。
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    而路港中棠府是由河南路港集團有限公司是一家集公路建設、地產開發、旅游開發、國際貿易、文化傳播、與金融投資為一體的綜合型公司。以往開發的項目有濱河?園丁苑”“龍錦家園等。
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    怎么說,公司開發實力有,但精品項目不多,而此次的路港中棠府又在新密。片區在市區聲音最火的也就是銀基國際旅游度假區項目,畢竟銀基水世界目前是鄭州周邊暫時水上項目的旅游勝地,也在一定程度對住宅產品時一種拉動作用,其他似乎在鄭州市區都沒什么聲音。
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    目前路港中棠府處于前期階段,整個項目西邊是大學南路,東邊是浙大路,北臨高洼街,南鄰勞動街,占地156畝、約19.3萬方、兩個地塊、西地塊為4棟公寓以及還配建一所幼兒園及0.9萬㎡集中式商業,東地塊13棟小高層4棟洋房,容積率在2.0綠化率不小于35%、建筑覆蓋率約15.91%,舒適度比較高。建面約103㎡-119㎡整個小區采用新中式建筑風格,真石漆外立面,目前項目還處于前期階段,預計開盤要到下半年的6-7月份。
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    但這個區域怎么說呢?雖然臨近鄭州,但整個區域發展還是受到限制,對于鄭州市區客戶,從投資和居住不是特別建議,但如果在新密周邊上班及原住民可以后期留意一下。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 啟迪科技城 2020-03-28 16:35
    購房送學校名額,這恐怕是這兩年里最好的營銷噱頭了,名門天境送綠博名額,公寓賣了800多套。而鄭州房價高位的東區,如果有購房送學校名額,對于相對富裕的客戶應該是比較興奮的。
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    因為對于第一代積累財富他們,知道掙錢不易,知識、教育的重要性,所以想讓自己的孩子能贏在起跑線上,這是無可厚非的。而且送的學校名額還相當不錯——清華附中,“清華”兩個字就是最好的品牌號召力。
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    啟迪·鄭東科技城項目總占地815.28畝,地上建面約108萬㎡、整體規劃秉持“校園、園區、社區”三區聯動,啟迪·鄭東科技城規劃為分三大部分,8個地塊,其中:A1/A2/A3為教育部分,總用地面積307.4畝,總建筑面積31.3萬㎡;目前已經在建。B1/B2/B3為產業部分,總用地面積307.77畝,總建筑面積94萬㎡;C1/C2為住宅配套總用地面積積198.6畝,總建筑面積57萬㎡.目前B1地塊已獲取,B2/B3+C1/C2后續計劃捆綁獲取。
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    首開800套,去化近600套,單價在30000元/m2,但重點這個價格是公寓。一套公寓送一個清華附中的名額。這個價格直逼北龍湖周邊的住宅價格,為啥這么高,也就是學校名額。
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    整體在售的產品多以14f的6t24/23H,產品面積公寓以65-68㎡兩房為主,項目整體戶型較多。戶型方正、設獨立學習區域、臥室、客廳朝南、采光效果好。
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    項目區位在富人區的北龍湖,外加名校加身,這也就是高價賣出去的原因,但大家還是不要忘記這是公寓。
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    啟迪科技城
  • 房產評論師
    阿貍 點評 綠都東瀾岸(金秋嘉苑) 2020-03-27 21:52
    綠都對于大多鄭州人都不太陌生,因為本身宇通集團的地產項目,在管城區的兩個項目都可謂是“神盤”,但兩個項目現在也都基本上接近尾聲,綠都紫荊華庭謹慎少量公寓,綠都瀾灣項目也僅剩一塊住宅和少量的公寓產品,后續也都幾乎沒什么土地入賬。
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    曾經折騰那么狠的地產板塊,總不能推出地產界把,那到不會,最近是拿出新產周邊的土地做了——綠都東瀾岸。
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    綠都東瀾岸位于鄭州市經開區,航海東路與蘆醫廟大街交會處東南,項目整體占地面積約600畝,首期規劃總用地面積52畝,一期:由六棟高層和兩棟商業組成; 戶型:建筑面積為89-140㎡三房、四房戶型。
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    但看到經開區,大家也不要誤會,這個片區已經接近于中牟,經開物流園區,也就是宇通重工、宇通汽車新廠附近。這個片區以工業用地、產業園、物流園為主,周邊公共住宅配套還是比較匱乏的。
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    片區內的一線房企也不少,碧桂園、金地、萬科等一線房企,但即使這樣,所有項目也都幾乎在垂死針扎階段,市場上幾乎沒有啥聲音,所以銷量也都比較慘淡。
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    單從項目本身來說,綠都還是挺用心的,施工方中建八局,景園園林采用上海英斯弗朗設計,1200平方米海盜船主題樂園,四大景觀組團,五重歸家禮序,讓生活更有儀式感。項目規劃內部幼兒園與中學,現已簽約朝鳳路小學,也算彌補區域上的不足。
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    整體的配置也不低,挑空入戶大堂,感應屏蔽門自動開關,地暖雙氣交付,有品有質。雙層中空玻璃隔音隔熱,綠色節能;指紋密碼鎖,品牌入戶門;整個小區以打造智慧社區APP,可實現一鍵報修、快遞寄存等。打造智能可視對講系統、停車管理系統、社區監控系統、五方電梯對講系統、電子巡更系統等10大科技系統,社區門禁、單元門可實現刷卡、指紋、密碼等多種開啟方式;后期物業也是綠都自己的物業公司。

    目前整個項目一期在售,一期5、6#新加推,以89-140m2為主,整體戶型也都比較方正,舒適度也都還可以,目前在售價格10500元/m2左右,部分特價房源在10000左右,首付可以分期。
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    但拋去大環境,小區內部還是可以的,只是目前區域生活配套相對比較匱乏,在附近上班和原住民可以考慮。
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    綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)
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