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guhfgvf 房產評論師

  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 星聯嵐溪府 9小時前
    星聯嵐溪府開盤快訊
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    4月2日,星聯嵐溪府推出2號樓共104套,去化50套,去化率50%,成交均價約14000元/㎡(非毛坯)。
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    推出房源:
    2號樓是1個單元兩梯四戶26層
    107平三房兩廳一衛52套,中間戶
    138平三房兩廳兩衛26套,西邊戶
    160平四房兩廳兩衛26套,東邊戶

    2號樓位置不錯,在小區中心位置,按道理價格是要略高于之前臨路的那些。
    戶型也好,107和138都是三開間朝南的方正戶型,160平的戶型很牛,超大L型陽臺,270°觀景。
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    成交均價:
    14000元/平米,大概是很簡單的裝修吧
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    優惠政策:
    首付三成98折
    首付六成96折
    全款94折
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    客戶情況:
    認籌60多組,到場50多組
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    開盤點評:
    這一年,個人對白沙是相當看好的,因為白沙是唯一被注入“新基建”活水的區域。

    白沙生命科技園區,中原大數據中心,科學谷鯤鵬軟件小鎮等等,必然帶來大量的高科技從業人群。白沙北部的強勢崛起,必然帶動整個白沙起飛。
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    而單價14000的星聯,樓盤各方面都不錯,沒有明顯缺點,說實話真的不貴。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 國信西苑 2天前
    ——萬科山河道——
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    洛達廟的改造,真是不幸,可惜了二砂這么好的地,本來能出不少昆侖望岳的。
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    雖然萬科·山河道號稱萬科在中原主城區開發的第一個品質改善項目,但這盤除了地段算改善,其他一文不值。
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    項目位于中原區華山路與穎河路向西500米,被譽為鄭州798的二砂文化創意產業園也位于該區域。目前已經引進深圳星河控股,二砂園區總建筑面積達到110萬㎡,總投資額超200億,集產業孵化、創業服務、社交、問題、休閑等全場景功能于一體的深圳星河WORLD復制到鄭州。
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    也就是說,這個區域承擔著復興中原區的重大責任,以后的投入肯定不少。
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    但是,區域的好肉基本都被國企啃完了,剩下的都是難咬的骨頭。
    洛達廟城改總共200多畝地,還都是零零散散的小地塊。
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    拿山河道來說,占地面積約只有50畝,綠化率只有25.20%,容積率卻高達4.98,規劃6棟34層高層,真是相當局促。
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    很多購房者太糊涂,被開發商忽悠什么品牌,什么品質,唯獨忽略容積率,導致現在鄭州市場上同區域低容積率樓盤和高容積率樓盤價差不大。
    不過,隨著一些高容積率樓盤交房,購房者真正體會到,就會明白其中的舒適度巨大差距不是品質品牌能彌補的。
    建議想買這里的去實地考察下謙祥興隆城和陽光城麗景苑,去看看那密不透風的樓間距,死板的布局,人在遠處看著都覺得窒息。
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    好在萬科只規劃了120-140的大戶型,能減弱一下樓體的密度,但效果也是寥寥的。
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    建議購房者對這個項目一定要有足夠的折價意識,不然以后交房幾年,它的價格絕對會回落的,因為市場不傻,終會檢驗其真正價值。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 碧桂園山河郡(碧桂園思念翡翠城) 2天前
    ——碧桂園山河郡——
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    碧桂園思念合作的項目已經到二期山河郡了,但思念最近也推自己的項目——嶺尚桃源,主要戶型是100-180平,兩者可謂有合作也有競爭,有點像洞林湖的形勢。
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    一期翡翠城已經交房了,做得還不錯,離正商河峪洲大概2-3公里,一期主打剛需,90-140平高層為主,全部精裝修。基本也賣完了,估計是考慮到二期要面對融信和正商的雙重剛需夾擊,二期山河郡走了高端改善路線,只有三大類產品,全是毛坯房。

    第一類:
    18層高層全都是140平、180平、260平的大戶型,均價不到8000左右,總價大概115萬/150萬/210萬

    第二類:
    11層小高層則統一是117平三房,由于小高層得房率高,均價高,8500左右,總價100萬

    第三類:
    雙拼別墅全是328平的終極改善,總價420-450萬,目前別墅全部現房了,感興趣的可以實地看看。
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    相比正商總價100萬的89小三房,還是有點競爭力的,不過相對融信60-80萬的總價段,則沒啥優勢,所以賣的比正商好,但不如融信。
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    同樣首付30-40萬,買個大戶型,小區又低密,這里確實要比南龍湖、港區等要劃算很多,再加上生態環境和黃河示范區的利好光環加持,性價比不錯。
    不過周圍太荒涼了,人太少,不像南龍湖港區有人氣,鄭州西北真的不如東南有前途。
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    周邊幾個大盤都吹的有配套,但遙遙無期,目前只適合在惠濟區上班或者金水北的,以后走北四環還是不錯的。
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    整體來看,區域休閑屬性大于居住屬性,30多項游玩體驗項目,10多個游覽區,還有溫泉,周末來玩玩可以。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 正商河峪洲 2020-04-04 23:00
    去年9月,老大說過,黃河流域生態保護和高質量發展,同京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展一樣,是重大國家戰略。
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    今年就有重大規劃利好出爐了,鄭州將建設1200平方公里的黃河流域生態保護和高質量發展核心示范區,東起中牟西到鞏義,南邊抵達連霍高速。
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    而沿黃區域的樓盤自然是受益者了,占地8500畝的正商河峪洲嗨了。
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    盡管河峪洲的中式售樓部很大氣,但這并沒有讓它賣的很好。
    目前一期二期在售,稀稀拉拉一直賣不完了,而旁邊的碧桂園、融信都賣了好多了。
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    思念果嶺板塊還是太偏了,雖然都在(大河路)四環邊,但相比南四環、西四環,這里發展較慢,配套不成熟,置業熱度也不行,可能是因為黃河阻擋了發展空間吧,不像南龍湖和滎陽東一馬平川的土地承擔了大量的外溢剛需。
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    河峪洲目前二期高層售價10500-11000,洋房11500-12000,一期精裝修還要再貴個千把塊,不算貴,也就是個南龍湖的價格。但附近的融信碧桂園才8000多,這樣一比就顯貴了。
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    正商主要的產品是高層89平和115平,洋房主打89和124平,個人不是很理解,正商老喜歡把洋房和高層同一個面積段,關鍵洋房的戶型不咋滴,這樣容易流失改善性客戶。
    剛需吧,由于資金實力,肯定買同樣面積段的高層了。
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    不過,正商河峪洲最大的優勢是它房本是鄭州市的,其他都屬于滎陽,碧桂園是一部分屬于鄭州。
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    還是看黃河示范區的建設情況了, 如果真的打造的如詩如畫,那就太棒了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 浩創梧桐春曉 2020-04-04 22:07
    為了賣房,開發商可以做到如此地步。
    薛店的浩創梧桐春曉二期最近在搞買房補助活動。
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    疫情援助資金計劃(超長5年)
    80平以下補貼1100/月
    80-100補貼1200/月
    100以上補貼1300/月
    110以上補貼1400
    120平以上補貼1500
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    購買車位也有補貼
    前五年補貼500/月
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    首付分期三萬訂房(1萬電商,2萬做首付款),三年六次

    打個比方,100平為例,一年補助15600,五年78000,相當于原價打九折。
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    要知道浩創梧桐春曉二期價格并不貴,89-117㎡高層,均價6600元/㎡;115-132㎡洋房,均價7700元/㎡。而在之前,浩創高層均價7500元/平;洋房8400元/平,降價降得真厲害。
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    個人認為這個價格真的是白菜價了,梧桐春曉所處的的郭店板塊,東邊是曲梁新區,東邊是港區,北邊是南龍湖,周邊隨便拉一個樓盤出來房價都是7500-8000左右。
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    這個3000畝的大盤,一期已經售罄,目前的二期占地面積約66畝,總建筑面積8.36萬㎡。2期規劃1所幼兒園、1所優質品牌小學,后續還將建設1所中學,教育資源還是不錯的。
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    二期的戶型產品設計也有優化升級,三開間朝南,超大面寬升級,南向雙陽臺設計,洋房引進貫通式定向開門電梯,讓1梯2戶秒變“1梯1戶”。
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    綜合來看,如果是地緣性客戶,還是非常推薦。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 恒大刁溝棚戶區改造儲備項目 2020-03-29 21:28
    常西湖新區的價格殺手可能來了,預計6月份就能開盤了。
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    繼融信觀湖宸院(原奧體世紀),世茂璀璨熙湖后,恒大刁溝項目終于露出真容。
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    項目備案名恒大林溪苑壹號院。是在2020年1月15日拿的地,鄭政出〔2019〕92號(網), 地價64478萬元,樓面價5106元/平米。
    這是恒大刁溝項目首個商品房地塊,比安置房地產晚了整整一年。2019年初恒大刁溝改造項目兩宗安置地塊曾被恒大摘得。
    可以看出,恒大拿這塊地的成本并不低,這邊地塊沒有中原路沿線以北的永威西郡和華瑞紫韻城優質,因為離常西湖的核心配套有點遠了。
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    不過,這也是刁溝最好最大的一塊地了,離湖和商業也最近,由于高鐵的分割,這個項目支離破碎,大部分都是40-60畝的零散地塊,離高鐵也近,唯一值得買的也只有東邊兩塊地,其他都不值得一提。
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    如果打算買,一定要抓住一期,性價比真的高,后期的千萬別碰了,硬傷太多。
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    項目占地94.72畝,總建筑面積17萬方,容積率1.99,綠地率:35.03%,規劃有9棟高層+6棟洋房+2棟商業配套樓棟,規劃總戶數1124戶。
    從公式的戶型來看,也都是大面寬產品,恒大這次也算做了好戶型。
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    相比常西湖其他純高層剛需項目,恒大容積率最低,樓棟也稀疏有致,舒適度相當不錯。
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    璀璨熙湖目前高層均價15500左右,洋房20000,價格不低,希望恒大能把價格打下來吧。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 富田城·九鼎華府 2020-03-28 21:45
    ——九鼎華府——

    九鼎華府、正商生態城分別占據了鄭州南站的兩邊大片土地,兩者的地理位置和升值潛力都是半斤八兩,但九鼎華府高層均價12500元,正商生態城高層均價不到11500元。
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    這樣一對比,九鼎華府真的挺貴的,但九鼎華府據說賣的不錯,反而是生態城賣的略顯吃力。

    個人看來,九鼎華府的可能有以下優勢:

    第一,地塊周邊的利好比較實在,一個潛在的4號線地鐵口,據說交房時可以通車,這個4號線是連接北龍湖的,含金量不錯。

    第二,產品綜合實力強。全是純高層板樓設計,主力戶型99三房兩衛,105三房兩衛,戶型都不錯,正商的要略遜一籌,樓看起來都是歪的,感官不太好。

    第三,有九鼎公館在旁邊高價撐著形象,為華府提供了有利條件。
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    但是,真正去兩盤周圍轉轉,會發現還是生態城要成熟一些。

    生態城緊鄰的是鄭新快速路,兩邊樓盤都起來了,與不遠的綠地花語城、永威城可以連成一片,隱隱有五環城市圈的樣子了。

    反觀華府,周邊還是未拆的村落,也沒啥向陽的主干道,像一個孤島一樣,粗略感覺要比生態城晚個3-4年的發展。
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    可惜,正商高低配做的107的洋房真的太難看了,雖然13000的均價不高,但讓人覺得不值,大家比較認可的還是90多的小三房。
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    付款方式看,九鼎也有分期,但不太鼓勵,正商的分期首付幾萬,身下的三年六次付清,還是很劃算的。
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    綜合來看,如果你對品質要求略高一點,可以選擇華府,如果你追求性價比,當然正商了。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 富力建業·盛悅府 2020-03-28 21:06
    堅決不許開發商降價!
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    雖然開發商在疫情期間顆粒無收,但不許開發商降價。

    雖然開發商還要還銀行貸款,但不許開發商降價。

    雖然開發商還要發員工工資,但不許開發商降價。

    雖然開發商還要給供貨商街上,但不許開發商降價。

    就算開發商債務累累,資金斷裂,企業破產,員工失業,樓盤爛尾,但不許開發商降價
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    什么尊重經濟規律?
    什么遵守合同信用?
    什么下定離手,愿賭服輸?
    全都一邊去,反正,開發商就是不能降價。
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    誰讓購房者是世人眼中掏空六個錢包的可憐人呢?

    誰讓我們是一個視資本如吸血鬼的高尚民主社會呢?
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    對暴利強勢的開發商的降價惡行,當然可以理所當然的抨擊。

    善良軟弱的購房者的錢包,可是容不得一分錢縮水的。

    只要罵黑心開發商,我們就都是正義的。

    唯獨不需要的,就是像個成年人一樣,對自己的選擇承擔責任。
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    大家都希望房價下跌,但從來準備好讓自己成為下跌代價的覺悟。
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  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 康橋悅溪園 2020-03-28 08:01
    ——康橋悅溪園——

    康橋和綠博死磕上了,繼康橋香溪郡、香溪里后,又推出了悅溪園。
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    悅溪園的位置要優于前二者,位于綠博園旁邊的長城書畫院大廈旁邊,南邊就是一直價格高企的永威上和郡,周邊道路通達,綠化完善。

    如果參考周邊市場價,名門紫園、亞新雙盤,賣11000應該不成問題。
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    項目總共后續由9個地塊,目前僅展示在售北地塊,占地63畝,容積率2.5,建筑密度20%,綠地率35%。總規劃建筑面積約14萬平方,共有10棟17-18層小高層組成,一共842戶,
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    一般來說,2.5容積率如果采用純粹小高層設計,那么整體采光及觀景效果相當不錯。
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    項目主推戶型89平,115平,125平的三房和建面145平和173平的四房,相比其他樓盤的聚焦戰略,康橋走的是全客群覆蓋。

    康橋的戶型一如既往的優秀,大面寬,大陽臺,動靜分區合理,
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    康橋悅溪園與周邊相比,其實優勢不明顯,唯一特殊的點是建筑設計由上海柏濤打造,采用現代典雅的建筑風格。樓體頂部采用玻璃幕墻和鋁板處理,從效果圖上看,與融創綠城的公建化外立面風格類似,但僅僅是頂部。大部分樓體立面采用深灰色涂料配米白色涂料。也就是說康橋的產品實際上沒有實質性進步。

    個人感覺,悅溪園應該會走一個低價跑量的路線,此時的綠博與香溪郡時的綠博還是不一樣的,疫情之后,遠郊樓盤都在大幅降價,附近的建業橙園,都8000多了。
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    綜合來看,對這項目沒啥期待感,也是這兩年康橋項目的共性,說不出哪好,但似乎又不太差,投資自住都不是特別建議。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 恒大城 2020-03-26 21:48
    ——恒大城——
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    恒大在疫情期間促銷出盡了風頭,現在也HOLD不住了。
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    3月22日,恒大發布盈利預警:2019年凈利潤將下滑50%,跌至335億元,而造車業務預計虧損32億元。
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    隨著虧損,恒大的變相裁員也轟轟烈烈開始了。
    近日有恒大員工在微博、知乎、脈脈、貼吧等平臺爆料,恒大正從集團各部門抽調30%員工,前往新成立的公司“恒大寶”。對此,多名網友聲稱調崗只是變相裁員手段。
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    先不管恒大裁員怎樣被吐槽,恒大有些樓盤還是挺劃算的,比如恒大城。
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    恒大現在在鄭州90%都是郊區盤,不值一提,剛需遠離,只有恒大城還不錯。
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    近期傳出14000的均價,想想三環內,容積率3.5,精裝修,真心劃算。
    目前在售的三期1號樓2號樓,2023年5月交房,在售的戶型有:
    80 平兩室兩廳一衛;
    101 平三室兩廳一衛;
    116 平三室兩廳一衛;
    121 平三室兩廳一衛;
    123 平三室兩廳兩衛;
    135 平三室兩廳兩衛;
    143 平四室兩廳兩衛;
    其實恒大是大房企里戶型做得最差的,全國的戶型就那幾個,中間不通透的三開間朝南的100出頭的三房,兩開間朝南的143四房。

    不過,恒大好的一點是,不論戶型大小,廚房都會配一個陽臺,本來是好事,可惜是封閉陽臺,這就導致同樣戶型,他家房間比別人小很多。
    曾經去經開恒大綠洲看過,園林景觀尚可,入戶大堂等公共區域也不錯,就是戶型住的惡心。
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    建議買恒大就買140的大戶型,空間感好,往往還占據小區的核心湖景資源。
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    目前恒大城南面的三全路西延已建,如果北側的新龍路也建好,到達金水區,東區就很方便了,位置不錯。
    (展開全部)
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