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杠杠噠 房產評論師

  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 中州府 1天前
    中州府
    項目位于中州大道與福元路交叉口西北角,是之前爛尾項目被接手后繼續開發的,地塊不大小區總共4棟樓,1、3號樓為之前內購樓盤,目前在售為2號樓,4號樓隨后開。
    項目高度:
    1、地塊不大,容積率高6.1,戶型有2T5戶也有2T3戶
    2、外立面升級后為真石漆+石材的組合
    3、物業引進為康橋,但是你別指望和康橋自持小區同價位的物業質量完全一樣
    4、景觀啥的規劃也非常普通,項目沙盤上還能看見內部瀝青車行道,或許開發商也懶得改成硬鋪了吧
    學校:
    周邊學校相對比較普通
    交通:
    小區交通區位較好,福元路地下隧道可直達東區,中州大道為主交通要道,距離4號線(在建)商鼎路站較近,500米左右。
    商業:
    距離凱德廣場1.2KM左右,距離永威木色,丹尼斯7天地亦不遠
    優勢:小區地段位置較好,臨熊耳河水系
    劣勢:老牌爛尾樓項目,目前只接受全款和全款分期,價格不算貴,全款分期1.5W+,全款1.4W+
    綜合點評:小區屬于剛需盤,而且是老牌爛尾樓,如果比較在意項目高度的話,就別選這了,唯一優勢就是地段位置較好,雖然價格不算貴但是目前只接受全款和全款分期,增加了自住剛需的上車難度。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 融創蘭園 2020-01-07 22:24
    融創蘭園
    項目位于經一路與紅專路交叉口西南角,雖然看起來樓面價不高但是由于是城改項目,隱性成本不低。倉促開盤連沙盤都是簡化的,從容積率到戶型設計,這個小區想做成帶改善性質的也很難。
    項目高度:
    1、外立面,真石漆+石材組合,價位普通水平
    2、容積率,4.99還做成高低配,這個容積率一般做成超高層會好一些,高低配的話會非常擁擠。
    3、景觀規劃,目前看到的景觀規劃來說比較一般,小區地塊不大且容積率高,景觀呈現度也不會特別好
    教育:
    附近有好學校,但是他這個片區大概率劃不上
    交通:
    紅專路有地下通道可以直達CBD,距離中州大道,農業路高架亦不遠,車行較為方便,距離地鐵口省醫站大概700米屬于適宜距離,這方便比較優秀
    商業:
    距離瀚海璞麗非常近,距離花園路商圈地鐵3站,距離丹尼斯七天地商業體地鐵2站,商業配套上還是不錯的
    優勢:從地塊屬性而言,除了學區配套比較一般,其他方面還是比較不錯的
    劣勢:項目容積率過高還做成了高低配,小區后期舒適度較一般,融創經常做流量盤,目前從項目高度來看,這個盤也是屬于這類
    這個盤價跨度很大,個人認為,剛需群體買個低價戶型先上車還是可以,改善人群還是慎重考慮下,改善人群在意的項目高度,這個盤具備的屬性不多。
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  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 電建瀧悅華庭 2019-12-29 22:53
    電建瀧悅華庭
    電建目前在濱河新區有兩塊地,經南十四路與經開第十六大街東南角為一期,西南角為二期,一期樓面價近1.1W,二期樓面價0.85W+,目前在售為一期,電建的產品系列里面,瀧悅系為高端系,可以看出電建對其的重視程度。
    項目高度:
    1、外立面為真石漆+干掛石材,價位中等水平
    2、容積率2.49,小高+高層的組合,沒有洋房占用公共綠地的情況,還行
    3、景觀規劃屬于價位平均水平靠上一點,新中式風格大門,三進門廳,下沉式水景
    4、裝標在這個價位里面非常難得了,含電視墻軟包,墻面用了壁紙,中央空調+新風組合,品牌廚衛用品。
    交通:
    1、距離地鐵三號線二期經南十五路站500米左右,屬于非常適宜距離
    2、距離華夏大道(后期高架化)不遠,經南十五路后期可能會與機場高速有上下口,后期車行也較為方便
    學校:經開區的招教為統一招教,濱河和老經開的學校在招教上并無本質區別,目前為止,經開區招教質量并不差,項目北邊隔著一條街有濱河初中和濱河三小
    商業:目前濱河沒有特別優質的大型商業配套,但是附近達到生活便利的條件應該不難
    優勢:離地鐵屬于適宜距離,車行交通也較為方便,小區容積率,景觀規劃等綜合起來價位中等水平偏上,裝標不錯。
    缺點: 地價和限價的限制,這個盤項目高度不會很高,目前電建一期肯定是賺不到啥錢的,得虧是國企,融資成本低
    小區目前這個價位賣是蠻值的
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    電建瀧悅華庭電建瀧悅華庭電建瀧悅華庭電建瀧悅華庭
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 金地濱河風華 2019-12-28 23:05
    金地濱河風華
    金地在濱河的一顆落子,項目位于經開第十七大街與經南十二路交叉口東北角,地塊有些狹長,樓面價10814,風華系是金地的高端系列,但是金地目前在鄭州已交付的樓盤似乎在高檔類產品里比較乏力。
    項目高度:
    1、外立面,真石漆+干掛石材的組合,價位中等水平
    2、容積率2.49,但做成了高低配,比較遺憾
    3、景觀規劃較好,小區大門規劃不錯,三進式
    4、雙入戶大堂,規劃效果圖看起來不錯
    5、精裝裝標較普通
    交通:
    1、距離地鐵三號線二期南曹站850米左右,屬于適宜距離
    2、距離華夏大道(后期高架化)、三環高架不遠,后期車行也較為方便
    學校:經開區的招教為統一招教,濱河和老經開的學校在招教上并無本質區別,目前為止,經開區招教質量并不差
    商業:目前濱河沒有特別優質的大型商業配套,此項目距離福祿湖商業區比較近,附近達到生活便利的條件應該不難
    優勢:項目距離地鐵口較近,距離福祿湖水系非常近,福祿湖周邊為濱河核心區,小區呈現度可圈可點
    劣勢:金地目前產品力較弱,為此項目規劃落地增添了一絲陰霾
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    金地濱河風華金地濱河風華金地濱河風華
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 金輝濱河云著 2019-12-26 22:51
    金輝濱河云著
    金輝目前在鄭州雙子之一,金輝這個項目給我最大的震撼就是高地價,樓面價10815,高層目前賣到1.5W+,之前賣到過1.4W+,不得不說這個價格,只能保證小區建起來,其他你也別再奢求他啥了,金輝不是國企,他的融資現階段很高,項目這個賣法,沒有什么利潤點,要啥自行車。
    項目高度:
    其實沒什么高度
    1、外立面涂料,呵呵。。。。。。
    2、小區內部有瀝青車行道,2.49的容積率啊,可惜了這塊地,呵呵。。。。。。
    3、地面有非機動車位,呵呵。。。。。
    在目前濱河的樓盤里,屬于最剛的那一類
    交通:
    1、距離地鐵三號線二期南曹站800米左右,屬于適宜距離
    2、距離華夏大道(后期高架化)不遠,后期車行也較為方便
    學校:經開區的招教為統一招教,濱河和老經開的學校在招教上并無本質區別,目前為止,經開區招教質量并不差
    商業:目前濱河沒有特別優質的大型商業配套,但是附近達到生活便利的條件應該不難
    優勢:離地鐵屬于適宜距離
    劣勢:這個小區的地價與售價區間只能保障項目建起來,其他沒有什么可以強求的,有人說他規劃像安置房,我覺得他說的對
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  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 信保春風十里 2019-12-26 22:31
    信保春風十里(二期)
    信保的意思是中信和保利合作,所以資金上以及物業上還是有保證的,項目位于經開十八大街與經南十二路交叉口,東南為1、2號項目地塊,1號已交付,西南為3號地塊,正在開發,目前在售二期毛坯交付,小區在片區內較剛需,從價格上也能反應出來。
    項目高度:
    1、容積率2.49,沒有做成洋房+高層的高低配,南側一排為小高,不牽扯侵占公共綠地的問題,比較不錯。
    2、外立面為涂料,比較差勁,屬于價位水準之下
    3、小區人車分流,小區景觀在這個價位里算不錯了,由于容積率低,沒有做成高低配,地塊還大,整體效果不錯
    交通:
    1、距離地鐵三號線二期南曹站1.4KM左右,超過了一般適宜距離;11號線沒有實際落地,暫不討論。
    2、距離華夏大道(后期高架化)很近,后期車行也較為方便
    學校:經開區的招教為統一招教,濱河和老經開的學校在招教上并無本質區別,目前為止,經開區招教質量并不差,片區內有非劃片的鄭州外國語(經開校區),距離項目四個路口
    商業:目前濱河沒有特別優質的大型商業配套,但是附近達到生活便利的條件應該不難
    優勢:目前價格不到1.5W,小區容積率低,景觀還可以,保利物業,后期車行交通較為方便
    劣勢:小區距離地鐵口超過適宜距離,對于剛需群體比較不利;小區外立面著實難看;今年出現的超市門事件。
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  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 康橋美廬灣 2019-12-25 23:18
    康橋美廬灣
    康橋帶灣必高端,就好比建業產品帶筑字一樣,小區定位為與北龍湖諸子廬一樣的頂級房地產作品,其實由于地價原因,美廬灣的設計感以及檔次感比諸子廬有更多的發揮空間。
    項目高度:
    1、外立面采用了超大面積的玻璃幕墻+鋁板的組合,單就外立面而言超過建業天筑以及華潤悅府(較大面積使用玻璃幕+鋁板組合),目前鄭州高層第一。
    2、容積率2.5,純高層設計,非常好
    3、戶型設計感超強,非一線城市里難見,每兩層3套房,2套L形大平層,保證每套都有挑高空間,一套東側復式,由新加坡著名設計師團隊打造,從建筑設計+小區景觀+室內裝修,保證了風格的整體性,這點屬于隱性成本,不少北龍湖住宅都不是全方位大師設計。
    4、超高裝標,細節不多說了,一個字,牛。
    5、小區景觀簡約不簡單,核心景觀為小區會所旁的下沉式水景瀑布,設計感很強。
    6、康橋的物業,相信對得起它的物業費。
    交通:
    1、距離地鐵三號線二期司莊站1.1KM左右,超過了一般適宜距離。
    2、距離東三環、南三環延長線很近,距離華夏大道(后期高架化)亦不算遠,后期車行也較為方便
    不過此項目為高端純改善,交通的一些不利因素,對其影響很小
    商業:
    目前濱河沒有特別優質的大型商業配套,但是附近達到生活便利的條件應該不難
    學校:
    經開區的招教為統一招教,濱河和老經開的學校在招教上并無本質區別,目前為止,經開區招教質量并不差,片區內有非劃片的鄭州外國語(經開校區)
    項目優勢:由于此項目地價很低,康橋有足夠的資本將其做好,如果規劃落地,單論項目高度無疑是目前鄭州高層產品里的NO1;旁邊有蝶湖水系,兼小區低容積率,宜居屬性不錯。
    項目劣勢:地價低且因當時政策,小區配有公租房(單獨一棟樓隔離);距離高鐵較近500米,會有一定影響。
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    康橋美廬灣康橋美廬灣
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 亞新海棠公館 2019-12-25 23:13
    亞新海棠
    亞新公館系三部曲,最后一個篇章,落子濱河新區核心區,位于福祿湖(荷湖)北側,臨湖形背山望水之勢,鄭州外國語學校(經開區分校)南側,環境后期較優越。
    項目高度:
    1、外立面:采用干掛石材+鋁板的組合,非常優秀
    2、南側主大門造型感很強,很優秀
    3、下沉式會所,集聚餐廳,游泳池,健身房,影院等功能,檔次感十足
    4、容積率2.0,但做成了高低配,很遺憾,限制了小區的項目高度
    5、高層戶型為1T1戶,電梯入戶設計,裝標符合小區價位
    6、小區景觀規劃較復雜,層次感十足
    交通:
    1、距離地鐵三號線二期司莊站1.2KM左右,超過了適宜距離
    2、距離華夏大道(后期高架化)很近,距離東三環、南三環延長線亦不算遠,后期車行也較為方便
    商業:
    目前濱河沒有特別優質的大型商業配套,但是附近達到生活便利的條件應該不難
    學校:
    鄭州一中(經開分校)由于合作期已到,據說已經被二中接手;鄭州外國語(經開分校)為直屬,但不參與劃片;小區周邊有濱河一小,二小;經開區的招教為統一招教,濱河和老經開的學校在招教上并無本質區別,目前為止,經開區招教質量并不差。
    總結:小區就項目高度規劃在片區內上屬于康橋美廬灣之下,其余項目之上,項目規劃是沒有問題,最大問題就是亞新集團在這波大寒潮中舉步維艱,融資成本過高以及項目去化太慢,樓面價近萬,導致項目將所剩利潤吃透,雖然目前亞新這個項目優惠很少,但是這個形勢下,能否保證不減配是個疑問。
    (展開全部)
    亞新海棠公館亞新海棠公館亞新海棠公館
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 鑫苑金水觀城 2019-12-22 23:06
    鑫苑金水觀城
    項目位于吳家莊路與未來路交叉口東南角,鑫苑在東二環上的濃墨重彩的一筆,毛坯交付,從定價上看的出來,蠻硬氣的。
    項目高度:
    1、外立面采用真石漆+干掛石材,普通水平
    2、地塊所有項目加一起容積率7.58,不過就算純住宅容積率也是蠻高的。
    3、目前剩余房源最小面積115平,2T2戶型的為188平,167平,戶型還不錯,沒有做成1T1戶電梯入戶的戶型比較遺憾。
    4、小區內部景觀在這個價位里比較普通。
    5、小區臨河,目前河景比較普通,但是相信未來會好
    交通:
    距離1、6號線地鐵口燕莊站,800米左右,距離5、6號線地鐵口姚寨站,850米左右,金水路,未來路兩大主干道,緯四路隧道直插CBD內部。
    商業:
    距離曼哈頓商業街很近,距離丹尼斯七天地,永威木色亦不遠,本身項目底商也不少,商業氛圍較為濃厚
    學校:
    目前買大面積送河南省實驗學校外國語小學的學位
    優勢:
    和競品融創金水府一樣,金二環邊,地理位置優越,商業,交通,醫療配套樣樣不缺,寸土寸金,此項目獨特點是臨河,未來景觀不會太差。
    劣勢:
    也和競品金水府一樣,容積率高,此項目目前大面積售價2.1W+,要比金水府高2K左右
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    鑫苑金水觀城鑫苑金水觀城
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 融創金林金水府 2019-12-22 23:04
    融創金林金水府
    看名字就知道這是金林置業與融創的合作項目,融創對其定位為市區高端產品,金二環邊上的樓盤,目前主推房源為222平的小高,毛坯交付。
    項目高度:
    1、地塊含公寓項目,容積率為5.87,雖然除去公寓項目容積率應該能降到5以下,依然偏高
    2、外立面據說采用了局部鋁板+真石漆,護欄采用玻璃欄板
    3、住宅項目,5棟39F,1棟38F,1棟13F小高,目前主推的就是這棟
    4、雙精裝大堂,地上、地下都是精裝大堂
    5、目前222平的為2T2戶,非電梯入戶設計,比較遺憾
    6、贈送中央空調、新風系統、地暖、水電走好
    7、由于地塊較小,沒有特別的核心景觀,整體景觀屬于一般
    交通:
    距離1、6號線雙地鐵口燕莊站,700米左右,金水路,未來路主干道,交通十分方便
    商業:
    附近是曼哈頓廣場,距離丹尼斯七天地、永威木色亦不遠
    學校:
    劃片無特別優質學校
    優勢:該項目最大優點就是地理位置,東二環邊上,寸土寸金,交通便利、生活便利,222平的戶型不錯,4室2廳3衛
    劣勢:小區容積率相對較高,對生活品質有一定影響,222平的那棟樓正前面就是39F的高層,兩棟樓距離不算遠,采光會受到一定影響。
    目前價位1.9W,222平的總價420W,這個總價現在也可以買北龍湖高層的4室了(160平左右),還是精裝修,項目高度都要高于金水府的定位,容積率更是只有他的一半,所以相對來說不是很值。
    (展開全部)
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